Un krach immobilier comme celui qui a dernièrement frappé les États-Unis laisserait une facture de 3 à 9 milliards au gouvernement canadien, met en garde l’Institut C.D. Howe.

Pour s’en protéger, le pays devrait améliorer le système d’assurance hypothécaire qu’il a déjà en obligeant notamment les emprunteurs qui y font appel à payer des primes un peu plus élevées afin de constituer un fonds d’urgence suffisant, recommandent deux économistes de l’organisme de recherche dans un commentaire d’une trentaine de pages sur le sujet dévoilé mercredi.

Le système actuel au Canada se base largement sur son histoire récente pour établir son niveau de protection requis. Or, le pire qu’on y a vu en 40 ans est une correction des prix immobiliers de 21 % entre 1981 et 1985.

Mais durant le même temps, plus d’une quinzaine de pays développés ont été victimes d’une crise où le prix des maisons a dégringolé de 30 % à 50 % en même temps qu’explosait le nombre de chômeurs, rappellent Thorsten Koeppl et James MacGee. Parmi les exemples les plus récents, on pense évidemment aux États-Unis, où les prix ont chuté de 43 % entre 2006 et 2012, mais on pourrait aussi citer les cas du Danemark (-30 % de 2007 à 2009), du Japon (-47 % de 1991 à 2009) ou encore de l’Irlande (-51 % de 2007 à 2013).

Entre la moitié et les deux tiers des 1200 milliards en hypothèques au Canada sont assurés, soit par la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) — qui a 60 % du total —, soit par l’un des deux assureurs privés actifs sur le marché, Genworth (plus de 30 % du total) et Canada Guaranty (moins de 10 %). Rappelons qu’un emprunteur doit obligatoirement prendre une telle assurance s’il n’est pas en mesure d’avoir une mise de fonds d’au moins 20 % de la valeur de la maison.

Les experts de l’Institut C.D. Howe ont cherché à voir ce qui passerait dans le cas, « peu probable », mais néanmoins possible, d’une chute en cinq ans de 30 % du prix des logements résidentiels et de 50 % de celui des immeubles collectifs résidentiels, qui serait aussi accompagnée d’une hausse marquée du chômage, qui forcerait de nombreux ménages à renoncer à payer leur hypothèque. On estime que les assureurs hypothécaires devraient assumer une perte financière d’environ 17 milliards. Bien que leurs réserves dépassent les normes obligatoires, elles arriveraient malgré tout à court de 3 à 9 milliards. Les assureurs n’auraient alors pas d’autre choix que de se tourner vers le gouvernement fédéral, qui garantit tout le système. Cet appel à l’aide tomberait vraisemblablement bien mal, puisque cet effondrement du marché immobilier coïnciderait fatalement avec une sévère crise économique, et qu’en pareille circonstance, les gouvernements voient déjà leurs dépenses augmenter et leurs revenus diminuer.

D’accord et pas d’accord avec le FMI

Ce n’est pas la première fois qu’on s’inquiète de l’impact que pourrait avoir une chute du marché immobilier sur les finances publiques et l’économie tout entière. Le Fonds monétaire international (FMI) a suggéré à quelques reprises au Canada l’idée d’augmenter graduellement la part du risque assumé par les marchés privés. L’ancien ministre fédéral des Finances, Jim Flaherty, a déjà évoqué la perspective d’une privatisation de la SCHL. L’idée a jusqu’à présent été reçue assez froidement par la plupart des experts, qui ont notamment rappelé l’échec pitoyable, à ce chapitre, des alter ego américains de la SCHL, Fanny Mae et Freddie Mac, des sociétés inscrites en Bourse, mais que Washington a quand même dû secourir à coups de milliards tellement leur survie était importante pour l’économie.

Le C.D. Howe ne suit pas cette piste. Il constate d’abord que le resserrement des règles d’emprunt hypothécaire des dernières années a déjà beaucoup fait pour réduire le risque de déconfiture immobilière. Mais si une crise importante devait malgré tout survenir, il faudrait que les assureurs hypothécaires disposent de coussins financiers plus importants, dit-il.

Pour ce faire, il propose qu’on évalue de façon plus fine les niveaux de risques dans chacun des marchés et qu’on augmente les primes d’assurance hypothécaire. Ces primes devraient être plus élevées en période de croissance des prix afin de freiner un peu l’emballement du marché. On ne devrait assurer que les hypothèques résidentielles. Il faudrait aussi placer toutes ces questions sous la supervision d’un organisme public de surveillance et de contrôle.